یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی‌های خودش را دارد، پیش‌فروش آپارتمان است؛ به این دلیل که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مسئله سرمنشاء بروز مشکلات بعدی باشد.

مانا پرس- مصطفی نعمتی*: یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی‌های خودش را دارد، پیش‌فروش آپارتمان است؛ به این دلیل که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مسئله سرمنشاء بروز مشکلات بعدی باشد.

پرونده‌های قضایی موضوع اختلافات بین پیش خریدار و سازنده یا پیش فروشنده یکی از موضوعات فراوان در دستگاه قضایی است. این نوع خرید مسکن به افرادی توصیه می‌شود که در هنگام خرید، پول کافی برای خریدن مسکن ندارند؛ خانه‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند قیمت نسبتاً پایین‌تری نسبت به خانه‌های آماده دارند و خریدار می‌تواند در هنگام پیش‌خرید با فروشنده قرارداد اقساطی ببندد و پول خرید مسکن را در چند مرحله پرداخت کند.

پرداخت با این شیوه برای خریدار بسیار راحت‌تر از پرداخت پول به صورت یک‌جا است و به علت تکمیل نبودن خانه، خریدار می‌تواند در فرایند ساخت خانه نظر بدهد و مصالح را به دلخواه خود انتخاب می‌کند. برای مثال، خریدار می‌تواند کاشی‌ها، سرامیک‌ها، شیر‌های آب و … را خود انتخاب کند؛ اما لازم است قبل از اقدام به خرید در این روش ابتدا در رابطه با فروشنده، تیم ساخت و ساز، مصالحی که در ساخت خانه به کار رفته، مهندس معمار و سابقه فروشنده و شهرت او در فروش ساختمان و ملک، به خوبی تحقیق کنید؛ حتماً پروانه ساختمان را ملاحظه نمایید و قبل از صدور پروانه ساختمان هرگز اقدام به پیش خرید نکنید. دقت کنید بنگاه‌های املاک اجازه ثبت این قرارداد‌ها را ندارند و برای همین هر گونه قرارداد بستن در این مکان قانونی نیست و طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ شما باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت قرارداد بپردازید؛ بنا بر این بنگاه‌های معاملات ملکی صرفاً می‌توانند توافقات طرفین را مکتوب نموده و آنها را برای ثبت رسمی قرارداد پیش فروش به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند. ضمن اینکه بر اساس قانون مذکور اساساً پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی برای پیش فروشنده جرم محسوب و مستوجب مجازات است.

ترجیحاً با مالک زمین قرارداد منعقد کنید و چنانچه با سازنده قرارداد تنظیم کردید، حتما امضا مالک ذیل قرارداد اخذ و به اجازه سازنده در فروش سهم خود در قراردادی که با مالک دارد توجه کنید.

در قرارداد پیش فروش مشخصات کامل و اوصاف واحد از قبیل متراژ تقریبی، طبقه، شماره واحد، محل استقرار، تعداد اتاق، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی، مشخصات پارکینگ و انباری، نوع مصالح بکار رفته، نمای بیرونی ساختمان، انواع سیستم‌های ایمنی و هشداردهنده، جزئیات دکوراسیون و تزئینات داخلی مانند کمد دیواری، کابینت، در و پنجره، شیرآلات، تجهیزات سرویس بهداشتی و حمام و حقوق مشاعات و پارکینگ و نوع مصالح مصرفی به صورت دقیق و… ذکر شده و دقت نمایید جریمه عدم ایفای تعهدات سازنده در خصوص هریک از موارد توافق شده قید شود؛ ضمن اینکه یکی دیگر از مواردی که معمولاً در پیش‌فروش آپارتمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم می‌زند، متراژ و مساحت آپارتمان است.

از آنجایی که معمولاً متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ اول پیش‌فروش آپارتمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد؛ بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی در نظر گرفته است.  برابر قانون درصورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، از این رو چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد، صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

نکته حائز اهمیت دیگر این است که زمان تحویل و تنظیم سند رسمی با ضمانت اجرای مناسب قید شود؛ در این موارد معادل اجاره ماهانه آپارتمان موضوع قرارداد دبه عنوان خسارت تاخیر در تحویل و یا تنظیم سند رسمی تعیین نمایید. از طرف دیگر پلان واحد پیش فروش شده و پارکینگ ملاحظه و با اخذ امضا فروشنده در کپی آن، محل قرارگیری پارکینگ و نقشه واحد را جهت اجرای دقیق تایید نمایید. پرداخت اقساط ثمن معامله را موکول و مشروط بر پیشرفت ساخت آپارتمان نمایید به این صورت که در هر مرحله از ساخت نظیر پایان عملیات اسکلت، پایان تیغه کشی و پایان سفید کاری و غیره بخشی از ثمن را بپردازید.

دقت کنید که در قرارداد پیش فروش تعداد طبقات و واحدهای ساختمان درج شود تا متعاقباً امکان تغییر پروانه ساخت و افزایش واحدها بدون رضایت طرفین بوجود نیاید. معمولاً در قراردادهای پیش فروش شرط داوری قید می‌شود تا اگر اختلافی بین طرفین بوجود آمد، حل اختلاف از طریق داور به انجام شود، به همین دلیل پیشنهاد می‌شود، چنانچه اختیار معرفی شخصی به عنوان داور در قرارداد را دارید قبلاً ضمن همانگی با یکی از وکلای دادگستری، نسبت به معرفی وکیل دادگستری در قرارداد به عنوان داور جهت حل اختلافات احتمالی اقدام نمایید.

در خاتمه باید گفت با توجه به اینکه پیش فروش و پیش خرید آپارتمان پیچیدگی‌های زیادی دارد؛ باید تلاش کنید از همان ابتدا هم از طرف پیش‌فروشنده و هم از جانب پیش‌خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید. بنابراین پیشنهاد می‌شودد قبل از انعقاد قرارداد پیش فروش حتماً با مشاور حقوقی مشورت نمایید.

* وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

  • نویسنده : مصطفی نعمتی